Чистая сделка

Как купить квартиру, не потерять все деньги и крышу над головой.

Сделки с недвижимостью - всегда значительный риск. Особенно в России, где часто можно слышать рассказы про черных риэлторов или мошенников, которые пользуются доверчивостью и безграмотностью граждан.

Один из больших рисков во время купли-продажи жилья - сделка может быть признана недействительной. Такое бывает в случаях, когда продавца признают недееспособным на момент заключения сделки. В таких случаях наступает двойная реституция. Это значит, что обе стороны возвращают полученное друг другу - квартиру и деньги соответственно.

Ситуация осложняется еще и тем, что в договоре иногда указывается заниженная сумма сделки. В этом случае получить обратно свои деньги в полном объеме просто нереально.

Юристы советуют покупателям отражать в договоре реальную стоимость квартиры. Кроме того, рекомендуется нотариально фиксировать сам факт передачи денег, так как никто не гарантирует, что вы не попадете в аферу мошенников. В этом случае вы рискуете потерять все отданные злоумышленника деньги.

Не стесняйтесь проверять все документы самостоятельно.

Проверка продавца

Личность продавца можно проверить, посмотрев его паспорт. Помним, что продавец, будучи владельцем квартиры, может быть не прописан в ней. Если же прописан, смотрим нужную страницу в паспорте.

Если продавец кажется вам подозрительным, неадекватности или алкоголиком, выясните, не стоит ли он на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. При положительном результате вы рискуете оказаться в ситуации, когда сделка может быть оспорена (на основании того, что он был недееспособен). Требуйте от продавца соответствующие справки, а еще лучше сходите вместе с ним в соответствующее учреждение - вы будете уверены, что документ не куплен.

Обязательно пообщайтесь с соседями. Они, как правило, могут подтвердить или рассеять ваши сомнения.

Документы на право собственности

К документам на право собственности относятся: свидетельство о праве собственности на квартиру, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, акт о приватизации. Стоит побеспокоиться, если вам предлагают посмотреть копии правоустанавливающих бумаг, даже заверенных нотариусом. Все существенные для заключения сделки документы должны предъявляться в подлинниках.

Если:

• продавец - не единственный владелец жилплощади, должно быть нотариально заверенное согласие на продажу всех ее совладельцев;

• продавец состоит в браке, а жилье было куплено в период супружеской жизни, это собственность этой пары. Не обойтись без нотариально заверенного разрешения супруга/супруги на совершение сделки;

• один из собственников - несовершеннолетний, должно быть разрешение опекунского совета на ее продажу;

• квартира получена по наследству, необходимо выяснить, есть ли родственники у умершего, которые теоретически могли бы претендовать на нее.

• квартира продается по доверенности, однозначная рекомендация всех опрошенных специалистов — требовать личной встречи с хозяином квартиры. Без знакомства с ним и проверки его «на вшивость», лучше отказаться от мероприятия.

Идем в ЖЭК

Идеально, если на момент сделки в квартире никто больше не зарегистрирован. Делайте это условием заключения сделки, иначе не избежать судебного разбирательства. Хороший вариант, сходить вместе с продавцом и получить справку о зарегистрированных по форме №3. Заодно попросите выписку с полной историей регистраций. Вдруг в этой квартире ранее проживал человек, который в настоящее время отбывает наказание в местах не столь отдаленных и временно снят с регистрации. Когда он выйдет на свободу, то легко сможет заявить свои права.

Запрос в Единый реестр судебных решений

Узнайте, не была ли квартира ранее предметом судебных разбирательств - сделайте запрос в Единый реестр судебных решений. Если такое обстоятельство имело место быть, проконсультируйтесь у юриста, нет ли риска возобновления дела по вновь открывшимся обстоятельствам.

Предыдущие сделки

Распространено мнение, что если последняя продажа квартиры была более трех лет назад, то она безопасна с точки зрения возможности ее оспорить.

Это не совсем так. Риски все равно остаются. А если ваш продавец сам недавно купил эту квартиру, это повод внимательно изучить обстоятельства его сделки купли-продажи, так как она является наиболее опасной с точки зрения попытки оспорить ее в суде. Например, предыдущий покупатель не проверял своего продавца так тщательно, как надо, или он купил недвижимость мошенническим путем.

Попросите продавца свести вас с предыдущим владельцем квартиры, посетите нотариуса, у которого заключалась та сделка. Объясните ему ситуацию, попросите возможности просмотреть документы по той сделке, изучите их на предмет наличия факторов риска, о которых мы рассказали вам. А если квартира в течение трех лет несколько раз переходила из рук в руки, то проще вообще с ней не связываться.

Обременения

Кроме того, как поясняют в управлении Росреестра, рекомендуется потенциальным покупателям недвижимости перед совершением сделки и оплатой денежных средств заказывать выписку из ЕГРП о правах на отдельный объект недвижимости, из содержания которой можно будет увидеть:

• актуального собственника объекта недвижимости;
• имеющиеся ограничения (обременения объекта);
• заявленные в судебном порядке  требования в отношении данного объекта;
• наличие возражений в отношении  зарегистрированного права на объект недвижимости со стороны предыдущего  собственника.

Такая информация не позволит заключить недействительную сделку либо сделку на невыгодных для одной из сторон условиях.

Экспертное мнение 

Виктория Божак, риэлтор

- Первое, что нужно сделать для проверки приобретаемой квартиры — заказать справку в Россреестре, где будет указаны данные о наличии или отсутствии ареста, обременения на объект недвижимости. Правда, придется подождать три дня и заплатить 200 рублей. Для агентств недвижимости данная справка не нужна. Риэлторы без официального запроса у знакомых работников Росреестра могут узнать все о нужной квартире.

Для перестраховки, а также проверки, нет ли финансовой задолженности по квартире у продавца, стоит попросить копию лицевого счета, а также копии квитанций из всех энергопоставляющих организаций. Был случай, когда при покупке квартиры клиент пытался утаить, что у него долг за домашний стационарный телефон. Это стало известно после того, как он предоставил счета из телефонной компании. Лицевой счет дает не только возможность финансовой проверки, но и отражает, кто прописан. Ведь данные документы выдают только собственнику квартиры.

Ну, и третий вариант — поговорить с соседями, жильцами дома, где собираетесь приобретать недвижимость. В каждом доме, подъезде найдется тот, кто вам все расскажет о интересующей вас квартире, кто в ней сейчас живет, кто жил, может кто-то сейчас в армии или отбывает тюремное наказание, и еще много всего полезного.