Квартирный вопрос их испортил?

Характерные проблемы в сфере недвижимости.

С момента написания Михаилом Булгаковым бессмертных строк о квартирном вопросе изменилось немного. Недостаток вожделенных квадратных метров на отдельно взятого человека по-прежнему остается одной из самых распространенных причин скандалов, драм и даже уголовных преступлений.

В Смоленске, особенно в последние 3-5 лет, наблюдается самый настоящий строительный бум. Связано это, прежде всего, с широким распространением практики ипотечного кредитования. Рост количества сделок с недвижимостью закономерно спровоцировал появление новых видов мошенничества и правовых споров в этой сфере. О существующих проблемах и перспективах рынка жилья в нашем городе мы беседуем с экспертом одного из риэлторских агентств Смоленска Владимиром Тимоховым.

- Итак, Владимир, какое оно, типичное смоленское мошенничество с жильем? Чего опасаться гражданам в первую очередь?

- Я бы не стал говорить именно о типичном смоленском мошенничестве. Имеется некоторое количество уловок, характерных для страны в целом. Просто смоляне, в силу не так давно начавшегося массового строительства жилья, оказались неискушенными в этих вопросах.

- Что это за уловки?

- На данный момент сделки с недвижимостью отработаны почти до автоматизма и слабых мест осталось очень мало. Тут совершенно четко нужно различать первичный рынок жилья, то есть приобретение людьми у застройщиков новых квартир, и вторичный рынок, когда физические лица покупают не новое жилье у физических лиц. Откровенное мошенничество, если уж мы говорим сейчас о нем, как правило, сконцентрировано на рынке вторичного жилья и главным образом крутится вокруг передачи денег. Дело в том, что в целях снижения налогообложения люди нередко существенно занижают продажную стоимость квартиры, эта разница не указывается в договоре купли-продажи и зачастую подтверждается распиской. В случае признания сделки недействительной, есть риск невозврата определенной суммы денег. Хотя такие случаи в моей практике не встречались. Особую осторожность следует проявлять при передаче задатка за квартиру. Здесь масса юридический тонкостей. При любых расчетах вы должны быть уверены, что передаете их уполномоченному лицу и что документы на квартиру в полном порядке. Иначе вы рискуете потерять эти деньги из-за истечения срока договора. Так же мошенники могут предоставлять просроченные или отмененные доверенности на операции с недвижимостью, не иметь полномочий на совершение определенных действий, например, получение денег. Все эти моменты нужно внимательно изучать и перепроверять. Нередко приходится слышать, что риэлторское агентство гарантирует законность сделки. Это неправда. Агентство — лишь посредник и юридически ни за что не отвечает. Законность сделки проверяет лишь Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. В случае возникновения проблем со сделкой, не каждый сотрудник агентства недвижимости будет готов безвозмездно исправлять свои недоработки. Для этого не лишним будет обратиться к человеку, имеющему профильное образование и соответствующий опыт, обладающему высокими моральными качествами. Это будет стоить небольшие деньги, особенно в сравнении со стоимостью сделки, но поможет обезопасить от возможных потерь.

- А какие подводные камни могут поджидать граждан на первичном рынке жилья?

- У всех на слуху скандалы с обманом застройщиками паевых дольщиков. Сейчас в эти процессы вмешалось государство и свело на нет откровенное мошенничество. Но, тем не менее, проблемы имеются. Когда речь идет о больших суммах и жилье, нужно основательно и глубоко изучить вопрос, обратиться к независимым юристам. Самой распространенной проблемой является то, что застройщики очень часто затягивают сроки и не фиксируют окончательную стоимость жилья. Так же периодически возникают претензии по качеству непосредственно жилья, домовых коммуникаций, дворовых территорий. Нередко новое жилье строится с недопустимой экономией строительных материалов и, как следствие, очень сильно промерзает, обладает плохой звукоизоляцией.

- Как свести вероятность таких проблем к минимуму?

- Во избежание неприятностей нужно: во-первых, стараться выбирать застройщика с хорошей репутаций и многолетним опытом, во-вторых, требовать прописать все спорные моменты в договорах с застройщиками, четко оговаривать сроки и предусматривать штрафные санкции и компенсации. По этому поводу стоит привести еще один очень характерный пример. Сейчас идет череда разбирательств граждан с застройщиками на предмет расчета стоимости площади балконов и лоджий. Дело в том, что Градостроительный Кодекс предусматривает понижающий коэффициент при расчете площади квартиры для балконов — 0,3, для лоджий — 0,5. То есть площадь балконов и лоджий должна стоить дешевле площади непосредственно жилых помещений. Но не все застройщики предусматривают это в договорах с гражданами, и последним приходится платить за балконы полную стоимость квадратного метра жилой площади.

- Одним словом, не лениться изучать документы, нормативные акты и обращаться к специалистам?

- Совершенно верно. Это может занять некоторое время и потребовать денег, но скупой платит дважды.